目次 - 投資用1ルームマンション販売の営業日誌
目次 - 投資用1ルームマンション販売
はじめに - この業界について
☆投資用ワンルーム業界の真実☆
客がほぼ確実に“損をする”システム
☆仕事内容☆
電話営業のリストあつめ
電話営業
アポイントが取れたら…
上司
名刺交換
名簿の購入
銀行に提出する書類を改ざん
☆日々☆
自腹経費がたくさんあるよ！
夜遅くまで営業
夜中まで電話営業、その後ポスティング
酒好き上司に仕事後、キャバクラへ強制連行
バックレる同期の友達
元ホスト、元土方、元危険な職業…
風邪で欠勤した人の家に上司が押しかけ、会社まで強制連行してた件
辞職願を出した人を説得と称し丸一日軟禁している件
☆お客さんからの評判☆
電話営業をしていたらしょっちゅう頂くありがたいお言葉
たまにこんなつわもののお客さんも
☆新卒の君たちがこの業界について知っておくべきこと。笑☆
もうね、やめとけってﾏｼﾞで
運悪くこの業界に入ってしまったあなたへ
はじめに - この業界について
☆投資用ワンルーム業界の真実☆
客がほぼ確実に“損をする”システム
☆仕事内容☆
電話営業のリストあつめ
電話営業
アポイントが取れたら…
上司
名刺交換
名簿の購入
銀行に提出する書類を改ざん
☆日々☆
自腹経費がたくさんあるよ！
夜遅くまで営業
夜中まで電話営業、その後ポスティング
酒好き上司に仕事後、キャバクラへ強制連行
バックレる同期の友達
元ホスト、元土方、元危険な職業…
風邪で欠勤した人の家に上司が押しかけ、会社まで強制連行してた件
辞職願を出した人を説得と称し丸一日軟禁している件
☆お客さんからの評判☆
電話営業をしていたらしょっちゅう頂くありがたいお言葉
たまにこんなつわもののお客さんも
☆新卒の君たちがこの業界について知っておくべきこと。笑☆
もうね、やめとけってﾏｼﾞで
運悪くこの業界に入ってしまったあなたへ
客がほぼ確実に“損をする”システム
投資用ワンルームマンション販売業界では、気づいてはならない真実があります。
それは、投資用ワンルームマンションというのは、
ほぼ確実に損をするシステムだという事。
この業界に入って辞めていく人達の理由の多くは、
実はそのことに気づいて「私はなんてものを売っていたのだろう…」とショックをうけ、
そして辞める決意を固めます。
だって投資用ワンルームマンションって、こんな特徴ですよね。
・年間の表面利回り４％前後
・価格2〜3000万円台
・売却しづらい
・事業用ローン
・空室リスク
これらが全て組み合わさって、実は損をしやすいシステムとなります。
ひとつずつ見て行きましょうか。
・年間の表面利回り４％前後
→毎年の各種税金、修繕積み立て費、35年フルローンの総額。
これらを足すと、実質利回りは４％どころではなく、もう１とか２％くらいにまでさがります。
金融電卓持っている人はオリッ○スとか関西○ーバンの金利で計算してみればわかるかと。
・価格2〜3000万円台
サラリーマンがローンで買える絶妙なギリギリ価格。
ただし、投資用ワンルームマンションを買った人が、
自分で住む家を買おうと思っても、買えないパターンが増えています。
というのも事業用ローンの返済が残っている状態で新たに借り入れできませんし、
投資用ワンルームマンションが実は担保価値が低いということを知らずに買ってしまった人が、
数年後に今度は自宅を購入しようとして、投資用ワンルームの残債を理由に銀行から融資を断られるパターンがとても多い。
嘘だと思うなら、色んな銀行（ノンバンクではなく大手）に取材してみてください。
そういった案件がメガバンクあたりで多く聞かれます。
・売却しづらい
物件価値が低いのは不動産業者間では有名。なぜなら低利回りだから。
駅から近い物件が多いため資産価値はありそうですが、
売れたとしても、もとの価格を大きく割り込んで売却成立というパターンが多いです。
理由は、そもそもの坪単価が高すぎるからです。
例えば、新築ＲＣ区分所有物件の相場が坪単価200万くらいの土地で、
坪300万くらいの投資用ワンルームマンションが販売されているという事です。よくあるパターンです。
売却するときは築年数に応じて適正な坪150万とか100万円くらいをマックスにしないと買主が現れません。
嘘だと思うなら仲介業者さんに取材してみてくださいｗ
・事業用ローン
まず金利が高いので総返済額はかなり高くなります。
打ちいれ返済を行い頑張って20年で返済したとしても、2000万の物件ならローン総額だけで3500万円くらいはかかると思います。
あらら…利回りがマイナスになりそうですね。
またそのローン返済が終わるまでは、例えば住宅ローンなんかを組みにくいのです。
そのため、投資用ワンルームマンションを買ったばかりに、
家を買いたい人が買えず、夫婦仲も悪くなったり、
奥さんの実家から非難轟々で詰められたりします。
・空室リスク
たいてい投資用ワンルーム業界の企業はサブリース（管理）会社を持っています。
入居率９５％！とかＨＰに表記されますが、実際はもっと低いはず。
そもそも仮にずっと入居者が途絶えなかったとしても、
退去→次の人の入居までに募集期間や清掃期間が計１週間〜１ヶ月ほど空くわけです。
その分も差し引くと入居率が９０％を割る物件もあるのではないでしょうか。
ちなみにこれは１棟所有の大家さん達の間では至極有名な話。
以上、こういった事実に次々気づいていくたびに、
お客さんの一生を左右する、というか、ダメにする可能性の高い商品を
一生懸命売り込んでいた自分の責任の重さに耐え切れず、退職する人は多いのです。
まぁこれに気づいていても「買う奴にも責任はある」などと言って売りつづける営業マンもいますけどね。
それは、投資用ワンルームマンションというのは、
ほぼ確実に損をするシステムだという事。
この業界に入って辞めていく人達の理由の多くは、
実はそのことに気づいて「私はなんてものを売っていたのだろう…」とショックをうけ、
そして辞める決意を固めます。
だって投資用ワンルームマンションって、こんな特徴ですよね。
・年間の表面利回り４％前後
・価格2〜3000万円台
・売却しづらい
・事業用ローン
・空室リスク
これらが全て組み合わさって、実は損をしやすいシステムとなります。
ひとつずつ見て行きましょうか。
・年間の表面利回り４％前後
→毎年の各種税金、修繕積み立て費、35年フルローンの総額。
これらを足すと、実質利回りは４％どころではなく、もう１とか２％くらいにまでさがります。
金融電卓持っている人はオリッ○スとか関西○ーバンの金利で計算してみればわかるかと。
・価格2〜3000万円台
サラリーマンがローンで買える絶妙なギリギリ価格。
ただし、投資用ワンルームマンションを買った人が、
自分で住む家を買おうと思っても、買えないパターンが増えています。
というのも事業用ローンの返済が残っている状態で新たに借り入れできませんし、
投資用ワンルームマンションが実は担保価値が低いということを知らずに買ってしまった人が、
数年後に今度は自宅を購入しようとして、投資用ワンルームの残債を理由に銀行から融資を断られるパターンがとても多い。
嘘だと思うなら、色んな銀行（ノンバンクではなく大手）に取材してみてください。
そういった案件がメガバンクあたりで多く聞かれます。
・売却しづらい
物件価値が低いのは不動産業者間では有名。なぜなら低利回りだから。
駅から近い物件が多いため資産価値はありそうですが、
売れたとしても、もとの価格を大きく割り込んで売却成立というパターンが多いです。
理由は、そもそもの坪単価が高すぎるからです。
例えば、新築ＲＣ区分所有物件の相場が坪単価200万くらいの土地で、
坪300万くらいの投資用ワンルームマンションが販売されているという事です。よくあるパターンです。
売却するときは築年数に応じて適正な坪150万とか100万円くらいをマックスにしないと買主が現れません。
嘘だと思うなら仲介業者さんに取材してみてくださいｗ
・事業用ローン
まず金利が高いので総返済額はかなり高くなります。
打ちいれ返済を行い頑張って20年で返済したとしても、2000万の物件ならローン総額だけで3500万円くらいはかかると思います。
あらら…利回りがマイナスになりそうですね。
またそのローン返済が終わるまでは、例えば住宅ローンなんかを組みにくいのです。
そのため、投資用ワンルームマンションを買ったばかりに、
家を買いたい人が買えず、夫婦仲も悪くなったり、
奥さんの実家から非難轟々で詰められたりします。
・空室リスク
たいてい投資用ワンルーム業界の企業はサブリース（管理）会社を持っています。
入居率９５％！とかＨＰに表記されますが、実際はもっと低いはず。
そもそも仮にずっと入居者が途絶えなかったとしても、
退去→次の人の入居までに募集期間や清掃期間が計１週間〜１ヶ月ほど空くわけです。
その分も差し引くと入居率が９０％を割る物件もあるのではないでしょうか。
ちなみにこれは１棟所有の大家さん達の間では至極有名な話。
以上、こういった事実に次々気づいていくたびに、
お客さんの一生を左右する、というか、ダメにする可能性の高い商品を
一生懸命売り込んでいた自分の責任の重さに耐え切れず、退職する人は多いのです。
まぁこれに気づいていても「買う奴にも責任はある」などと言って売りつづける営業マンもいますけどね。
運悪くこの業界に入ってしまったあなたが救われる方法
投資量ワンルームマンション販売業者に、入社したあなた。
運悪く新卒カードを切って入社した会社が投資用1R業者だったあなた。
運悪く入社した会社が悪徳業者だったあなた。
運悪く入社した会社が絶賛体育会系だったあなた。
運悪く入社した会社が労働基準法ガンシカトで宅建取る暇もないくらいブラックだったあなた。
もう、あきらｍ
いやいや、あきらめたらあかんよ！笑
まだ道はありますからね。
早い段階で今のお仕事は辞めて、資格を取ることをおすすめします！
不動産業界出身者なら、司法書士、行政書士あたりが手堅く、しかもとっつきやすいと思います。
ぶっちゃけ、転職市場では、投資用ワンルームマンション業者で何年経験を積んでいても、
経験ありとは見てくれません。
最初から不利なのです。
他の不動産業者（売買、仲介、開発、賃貸…etc）であろうと同じです。
結構厳しい状況ですよ。
ただ…だからと言って、他業界に移るのもまず難しいですよ。
不動産業者だった人が、そう簡単に食品とか金融とか広告とか保険とかに移れる時代じゃないので。
たとえあなたが第二新卒だったとしても。
なぜなら、あなた以外にも、第二新卒で資格も持っていて、前職でも華やかな経験を積んでいて…
みたいな人はたくさんいるのです。
そういう人達が5人10人と同じ職の募集に集まるのが今の転職市場なのです。
まともに勝負してたんじゃまず勝ち目ないですよ。
ただ、これをくつがえすことができないわけではありません。
資格を持っていれば違います。
なぜなら資格はあなたの能力を証明してくれるから。
どんなにあなた以外の人が前の会社で優秀な成績を収めていたとしても、
資格が条件になって応募できないなんて事もザラです。
なので資格を取ることが、もっと良い会社に移るための特急チケットなのです。
あなたが今の会社をスムーズにやめるために、必ず資格は必要です。
運悪く新卒カードを切って入社した会社が投資用1R業者だったあなた。
運悪く入社した会社が悪徳業者だったあなた。
運悪く入社した会社が絶賛体育会系だったあなた。
運悪く入社した会社が労働基準法ガンシカトで宅建取る暇もないくらいブラックだったあなた。
いやいや、あきらめたらあかんよ！笑
まだ道はありますからね。
早い段階で今のお仕事は辞めて、資格を取ることをおすすめします！
不動産業界出身者なら、司法書士、行政書士あたりが手堅く、しかもとっつきやすいと思います。
ぶっちゃけ、転職市場では、投資用ワンルームマンション業者で何年経験を積んでいても、
経験ありとは見てくれません。
最初から不利なのです。
他の不動産業者（売買、仲介、開発、賃貸…etc）であろうと同じです。
結構厳しい状況ですよ。
ただ…だからと言って、他業界に移るのもまず難しいですよ。
不動産業者だった人が、そう簡単に食品とか金融とか広告とか保険とかに移れる時代じゃないので。
たとえあなたが第二新卒だったとしても。
なぜなら、あなた以外にも、第二新卒で資格も持っていて、前職でも華やかな経験を積んでいて…
みたいな人はたくさんいるのです。
そういう人達が5人10人と同じ職の募集に集まるのが今の転職市場なのです。
まともに勝負してたんじゃまず勝ち目ないですよ。
ただ、これをくつがえすことができないわけではありません。
資格を持っていれば違います。
なぜなら資格はあなたの能力を証明してくれるから。
どんなにあなた以外の人が前の会社で優秀な成績を収めていたとしても、
資格が条件になって応募できないなんて事もザラです。
なので資格を取ることが、もっと良い会社に移るための特急チケットなのです。
あなたが今の会社をスムーズにやめるために、必ず資格は必要です。
銀行に提出する書類を改ざん
投資用ワンルームマンション販売業界に限った話じゃないのかも知れません…
運よく、ワンルームマンションが契約になった後、
銀行の審査で、「年収が足りないので今回はなかったことに…」
とのお返事が来ました。
これってよくあるケースです。
そして、この案件を担当した営業マンは上司に鬼詰めどころではなく、
社長室に呼ばれ、フルボッコにされるという方向に。
せっかく契約まで行っても、銀行の審査で落とされたらシャレになりませんよね。
さて、ここで「じゃあ次を探すか」となるのは、実にまともな人の考え方です。
私が聞いた話なのですが、とある会社では、
銀行に収入証明を提出する前から年収が足りないのがわかっているため、
銀行に提出する収入証明の数字をいじる事案があったとのこと。
あくまでも噂なのですが、
でも数人の方から同じ話を聞いたので、多分実際によくある話だったのかも。
そうまでして買わせても、将来的に支払いきついでしょうよ…
運よく、ワンルームマンションが契約になった後、
銀行の審査で、「年収が足りないので今回はなかったことに…」
とのお返事が来ました。
これってよくあるケースです。
そして、この案件を担当した営業マンは上司に鬼詰めどころではなく、
社長室に呼ばれ、フルボッコにされるという方向に。
せっかく契約まで行っても、銀行の審査で落とされたらシャレになりませんよね。
さて、ここで「じゃあ次を探すか」となるのは、実にまともな人の考え方です。
私が聞いた話なのですが、とある会社では、
銀行に収入証明を提出する前から年収が足りないのがわかっているため、
銀行に提出する収入証明の数字をいじる事案があったとのこと。
あくまでも噂なのですが、
でも数人の方から同じ話を聞いたので、多分実際によくある話だったのかも。
そうまでして買わせても、将来的に支払いきついでしょうよ…
たまにこんなつわもののお客さんも
投資用ワンルームマンション販売をやっていると色んな奴に出会いますが、
お客さんにもとにかく手ごわい人がいます。
基本的に、警察呼ぶぞとかのクレーム系の方は、こちらが誠意をもって謝罪すればそれまでなんですね。
私が凄いなと思ったのは、こちらに逆営業かけてくる人。
そして、その逆営業に対し、強力な営業力でさらにマンション買わせようとする私の歴代上司達。
特に、広告代理店、DM業者さん、保険の営業さん、証券会社系の方々は、
とにかく逆営業が多かったな。ほんとに。
しかも、皆さんの逆営業プレゼンが面白いので、私もついつい引き込まれそうに。
そして、その逆営業にさらに営業をかけ、
トップ営業マンVSトップ営業マンの戦いが幕を開けるのです。
ま、私も投資用ワンルーム販売業者を転々としてまして、
4社5社とまわっていくうちに、勉強のためにと称して、
わざとトップ営業マンの上司と、他社の逆営業を引き合わせるようにしていましたね。
だって切り返しの応酬が面白すぎるんですもの。
私はそうした戦場を10戦ほど見て着ましたけど、
９戦が引き分け。つまりお互い商談不成立。
あと1戦は、バーター取引が成立していました。
私の上司＋私が保険に加入し、保険の営業マンから代わりにワンルームマンションの契約をしてもらったのです。
びびったわ…
お客さんにもとにかく手ごわい人がいます。
基本的に、警察呼ぶぞとかのクレーム系の方は、こちらが誠意をもって謝罪すればそれまでなんですね。
私が凄いなと思ったのは、こちらに逆営業かけてくる人。
そして、その逆営業に対し、強力な営業力でさらにマンション買わせようとする私の歴代上司達。
特に、広告代理店、DM業者さん、保険の営業さん、証券会社系の方々は、
とにかく逆営業が多かったな。ほんとに。
しかも、皆さんの逆営業プレゼンが面白いので、私もついつい引き込まれそうに。
そして、その逆営業にさらに営業をかけ、
トップ営業マンVSトップ営業マンの戦いが幕を開けるのです。
ま、私も投資用ワンルーム販売業者を転々としてまして、
4社5社とまわっていくうちに、勉強のためにと称して、
わざとトップ営業マンの上司と、他社の逆営業を引き合わせるようにしていましたね。
だって切り返しの応酬が面白すぎるんですもの。
私はそうした戦場を10戦ほど見て着ましたけど、
９戦が引き分け。つまりお互い商談不成立。
あと1戦は、バーター取引が成立していました。
私の上司＋私が保険に加入し、保険の営業マンから代わりにワンルームマンションの契約をしてもらったのです。
びびったわ…
